Ипотека — кабала или панацея?

Ипотека — одна из тем в современном обществе, к которой никто не остается равнодушным. Практически как наркотики: каждый либо пробовал, либо хотел бы, но боится, либо — категорически против. Так или иначе, каждый имеет собственное мнение. А вы?Но для того чтобы говорить об ипотеке правильно и соблюдая все акценты, необходимо для начала разделить ипотеку на Западе и ипотеку в России, так как это абсолютно разные по сути своей финансовые институты.

Если вам приходилось когда-либо читать о недвижимости и её покупке на американских, английских или испанских сайтах, то там тот факт, что вы для покупки используете кредит, преподносится как нечто само собой разумеющееся. И в самом деле, кто в здравом уме и трезвой памяти будет отдавать за жилье собственные деньги, когда их можно взять у банка? А потом перезаложить дом и снова взять денег у банка? У нас, к слову, второе попросту невозможно, а в Америке весьма и весьма популярно. Очевидно, что именно поэтому для них ипотечный кризис — это обрушение всей финансовой системы, так как задействованных в ипотеке слишком много, а для нас — гром, доносящийся откуда-то издалека и не очень понятно как связанный именно с нами.

Интересно, что по данным Бюро переписи населения США, более 7,5 млн жителей страны, или 15% домовладельцев, имеющих ипотечные кредиты, тратят на выплаты по этим кредитам половину или более от общей суммы своих доходов. А ещё 19 млн человек (то есть почти 40% собственников) тратят на эти выплаты 30% и более своих доходов. При этом, по данным этого года, более 4 млн собственников имели задолженности по кредитам, а в отношении почти полумиллиона была начата процедура отчуждения объекта недвижимости за долги. А в регионе Майами-Форт-Лодердейл-Майами-Бич свыше трети своих доходов на выплаты по ипотеке тратят 58% домовладельцев, а половину или более своих доходов — 29% жителей.

В России же отношение к ипотеке принципиально иное. Здесь ипотеку можно сравнить с жадным соседом: занять у него денег приходят только в случае крайней нужды и все силы кидают на то, чтобы расплатиться как можно скорее. Большинство берущих кредиты россиян покрывают долг перед банком досрочно: тут и менталитет, и отсутствие привычки жить в долг, и неразвитость банковской системы, превращающая ежемесячные платежи в малоприятное и эмоционально затратное занятие.

Для сравнения: удельный вес ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья по-прежнему остается на уровне статистической погрешности (1,5-2%, тогда как в развитых странах — 20%), а доля ипотечного кредитования в ВВП пока не превышает 1% (для сравнения: в США она составляет 55%, в странах Евросоюза — более 30%).
Людей, которые берут ипотеку, понимая, что будут отдавать кредит действительно 10–20 лет, — единицы. Во-первых, никто не берется загадывать на такой срок, во-вторых, очень многие надеются на чудо (вот продам родительскую квартиру и добавлю, вот на работе повысят, вот наследство получу…), которое внезапно изменит их материальное состояние к лучшему. Тоже вопрос менталитета? Возможно. При этом пока позиции банков и их клиентов в этом вопросе совпадают — чем быстрее, тем лучше. Дело в том, что в России пока недостаточно долгосрочных источников финансирования, и на сегодняшний день большинство банков выдают ипотечные кредиты на срок до 10 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако статистика показывает, что средняя продолжительность выплат составляет 6-7 лет — заемщики стремятся досрочно погасить кредит.

Как показывает статистика, очень часто люди, взявшие ипотечный кредит, начинают с удвоенной силой «делать карьеру», берут дополнительные подработки, отказываются
от «беспричинных» покупок для удовольствия и от отпусков. Каков результат такого отношения к жизни? Как правило, нервный срыв, болезни, депрессия… При этом надо понимать, что долг на сумму свыше вашего ежегодного дохода уже является серьезным психологическим стрессом для организма, подрывающим ваше здоровье и сокращающим жизнь — об этом написано во множестве популярных психологических и медицинских брошюр. Даже самый спокойный человек, не склонный к переживаниям из-за финансов, в такой ситуации будет испытывать беспокойство и стремиться как можно скорее избавиться от долга. Получается своего рода замкнутый круг из стрессов и накапливающихся поводов для них.

А поводов итак более чем достаточно. Особенно сейчас. Ведь в период кризиса у многих появляется желание купить квартиру из-за снижения цен, но поймите, что и риски в той ситуации возрастают. Так, например, может возникнуть такая ситуация: после получения одобрительного решения в банке, вы отдаете задаток за квартиру. Проводите оценку, собираете полный пакет документов, а через некоторое время вам звонят из банка и объявляют о… повышении ставок. Причем при повышенной ставке ту сумму, которую подтвердили ранее, уже не дают, и естественно, задаток остается у продавца.

Ипотечные брокеры на одном из форумов недавно рассказывали, о том, как в МБРР за 1 день повысили ставку на 5% — до 17,8% годовых. У покупателя был уже передан большой задаток, по сделке сделали оценку и подготовили все остальные документы. Брокеры спешно разослали документы в несколько банков, но пока от всех получили отказ…

Значит ли это, что брать кредит не надо ни в коем случае? Конечно же, нет. Ипотека — не кабала,и не панацея. Это финансовый инструмент, которым надо уметь пользоваться. Если процент по кредиту таков, что в итоге вы должны отдать банку 4 стоимости квартиры, то подумайте, так ли вам необходима эта покупка и нет ли возможности найти какой-то иной финансовый инструмент для её совершения. Также рассчитайте заранее, какую долю доходов вы должны будете отдавать банку после покупки квартиры в кредит. Обеспечьте себе накопления, которые вы сможете задействовать, если что-то произойдет с вашим регулярным источником доходов. Не изменяйте резко уровень жизни ради покупки, так как это верная дорога к стрессу и заболеваниям.